Com a aprovação da reforma tributária, a tributação sobre os aluguéis sofrerá mudanças significativas, afetando tanto a pessoa física quanto a pessoa jurídica. As principais alterações serão introduzidas pela Lei Complementar nº 214 de 2025, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).
Contexto Atual (Pré-Reforma)
Na Pessoa Física: Atualmente, a pessoa física que aluga imóveis paga apenas o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) sobre os rendimentos de aluguel. A alíquota pode variar, chegando a até 27,5%, dependendo da tabela progressiva e dos demais rendimentos tributáveis do indivíduo. Não há cobrança de PIS, COFINS ou ISS sobre o recebimento de aluguéis por pessoa física, visto que a locação não é considerada fato gerador do ISS.
- Exemplo: Se Marina aluga dois apartamentos e recebe R$ 10.000,00 por mês, ela recolhe somente o IRPF sobre esse valor, considerando sua faixa de rendimento.
Na Pessoa Jurídica: Uma empresa com atividade de locação de bens imóveis, geralmente optante pelo regime de Lucro Presumido, paga PIS, COFINS, Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Assim como na pessoa física, a locação de imóveis por pessoa jurídica não é tributada por ISS ou ICMS.
- Exemplo: Uma empresa que possui um prédio comercial e aluga escritórios paga IRPJ, CSLL e as contribuições de PIS/COFINS, que no regime cumulativo podem somar aproximadamente 3,65%.
Alterações com a Reforma Tributária
A Lei Complementar nº 214 de 2025, que regulamenta a Emenda Constitucional nº 132 de 2023, estabelece que os aluguéis passarão a ser tributados pelo IBS e pela CBS. O IBS substitui o ISS e o ICMS, enquanto a CBS substitui o PIS e a COFINS. O Sistema Tributário Nacional deverá observar os princípios da simplicidade, transparência, justiça tributária, cooperação e defesa do meio ambiente, buscando atenuar efeitos regressivos.
Impacto na Pessoa Jurídica: As empresas continuarão pagando IRPJ e CSLL (nos regimes de Lucro Real ou Presumido). No entanto, em vez de PIS e COFINS, pagarão o IBS e a CBS.
A grande mudança é que empresas que antes não pagavam ISS ou ICMS sobre locação passarão a pagar o IBS. Isso representa um aumento da carga tributária para esse tipo de atividade. Embora o novo sistema seja não cumulativo, permitindo o aproveitamento de créditos, a atividade de locação de imóveis geralmente oferece poucas oportunidades de crédito.
Para mitigar esse impacto, a legislação prevê uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis [261, Parágrafo único; 757]. Considerando uma alíquota-padrão estimada em 26,5% para o IBS e a CBS, essa redução levaria a uma alíquota efetiva de aproximadamente 7,95% (26,5% * 30%).
- Exemplo: A mesma empresa que pagava 3,65% de PIS/COFINS sobre seus aluguéis poderá ter uma alíquota de IBS e CBS de 7,95%, representando um aumento substancial.
Adicionalmente, para projetos de reabilitação urbana em zonas históricas e áreas críticas, as operações relacionadas podem ter uma redução de 60% nas alíquotas de IBS e CBS, com a locação de imóveis dentro desses projetos beneficiando-se de uma redução ainda maior, de 80% [158, Parágrafo único].
Impacto na Pessoa Física: A pessoa física continuará pagando o IRPF. Contudo, poderá se tornar contribuinte do IBS e da CBS se atender a condições específicas, passando a pagar esses tributos como se fosse uma empresa do regime regular.
As condições para uma pessoa física se tornar contribuinte do IBS e da CBS em relação à locação de imóveis são cumulativas e são analisadas anualmente, com base no ano anterior:
- Possuir mais de três (quatro ou mais) imóveis alugados [251, § 1º, I, "a"; 756].
- Ter uma receita anual total desses imóveis superior a R$ 240.000,00 (valor que será atualizado anualmente pelo IPCA) [251, § 1º, I, "a"; 756].
Caso o limite de receita anual seja excedido em até 20%, os efeitos para se tornar contribuinte ocorrerão no ano-calendário subsequente; acima disso, a partir do segundo mês subsequente ao excesso no ano corrente [164, § 2º, § 3º].
- Exemplo 1 (Pessoa Física que se torna contribuinte): João possui 4 apartamentos alugados e sua receita anual total de aluguéis é de R$ 300.000,00. Ele cumpre ambas as condições (mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240.000,00). Assim, João passará a pagar IRPF, IBS e CBS sobre seus rendimentos de aluguel, com as mesmas regras e alíquotas aplicáveis a uma pessoa jurídica, incluindo a redução de 70%.
- Exemplo 2 (Pessoa Física que não se torna contribuinte): Ana possui 2 apartamentos alugados e sua receita anual de aluguéis é de R$ 100.000,00. Ela não atende às condições estabelecidas, portanto, continuará pagando apenas o IRPF.
Além disso, para a locação de imóveis residenciais, a legislação prevê um redutor social de R$ 600,00 que poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS, limitado ao valor da própria base de cálculo. Esse valor também será atualizado mensalmente pelo IPCA.
Considerações Finais
A reforma tributária exigirá um planejamento tributário cuidadoso para proprietários e empresas de locação de imóveis. A decisão de manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los para uma pessoa jurídica dependerá de uma análise detalhada da carga tributária em cada cenário, considerando a possibilidade de créditos e as alíquotas aplicáveis. A regulamentação detalhada da lei complementar ainda será fundamental para consolidar o entendimento completo de todos os impactos.
